'깡통전세' 당장 해결할 해법은? 총 점검

[코리아데일리 서보원 기자]

최근 세입자들이 주목을 하고 있는 ‘깡통전세’ 란 어떠한 이유에서라도 현시점에서 주택을 매매한 금액보다 그 주택에 설정되어 있는 채무가 많은 상태를 말한다.

이에 대해 한 부동산 전문가는 “그 집을 팔더라도 근저당 등과 전세보증금을 다 충당하지 못하는 상태를 말하고 전체 가구로 보면 20%에 해당해 충격을 주고 있다.”면서 “깡통전세’는 그 집에 일억원의 근저당이 있는 상태에서 현재 시세가 사억원 정도되기때문에 2.5억원에 전세를 들어 갔는데 그 집의 시세가 폭락하여 3억원이 되었다면 그 집을 처분하여도 채무를 다 갚지 못하는 상황을 말한다.”고 밝혔다.

현재 그 집에 설정된 채무와 전세보증금을 합산하면 이미 그 집의 시세를 초과하는 채무초과의 상태를 말하며 등기부 등본에 설정된 근저당 등 채무가 하나도 없는 상태에서 전입을 하였다면 집값이 아무리 떨어져도 걱정할 이유는 없게 된다.

최악의 경우 집 값이 현재의 전세가격으로 떨어지면 그 집을 인수하면 된다.

그럴 때 만약에 선순위 채무가 있다면 임차인은 그 채무 까지 인수하고 그 집을 인수를 할 것이냐를 고민하지만 이 역시 깡통전세에서 탈출하는 한 방편이 된다.

그리고 집주인은 이미 전세보증금을 이전 세입자에게 주었거나 그 주택을 구입하는데 필요한 자금의 일부로 사용하였기 때문에 전세 보증금으로 채무를 상환할 상황이 되는 것은 아니다.

한 편 이 부동산 전문가는 깡통전세를 해결하는 방도에 대해서 “여기서 가장 중요한 것은 현재 거주하는 집의 등기부 등본을 열람하여 앞서는 채무가 있는지 학인을 해 보고 채무가 없다면 걱정하지 않아도 된다”면서 “만약 앞서 채무가 있다면 집 주인이 이를 변재 할 능력이 있으면 이 또 한 큰 문제가 안되기에 큰 걱정을 안해도 된다”고 말했다.

이와함께 전세 보증금을 지키기 위해서는 아래의 내용을 명심하면 큰 걱정을 안해도 된다.

전세보증금을 지키는 가장 저렴하고 편리한 방법은 확정일자를 받는 것이다. 확정일자는 주민센터에 임대차계약서를 가져가면 전입신고를 한 후 받을 수 있다. 전세보증금액과 상관없이 60원의 인지세만 내면 돼 비용이 가장 저렴하다. 집주인의 동의 여부와 상관없이 확정일자를 받아 전세금을 보호 받을 수 있다는 점도 큰 장점이다.

불가피하게 전입신고를 할 수 없다면 확정일자의 효력이 발생할 수 없기 때문에 전세권 등기를 설정해야 전세금을 보호받을 수 있다. 전세권 설정은 전입신고가 필요없는 대신 비용이 더 많이 들고, 임대인(집주인)의 동의가 필요하다. 비용은 전세보증금 2억원 기준 50만원(보증금의 0.2%인 등록세, 수수료 등) 안팎이다.

확정일자는 전입신고가 돼 있는 상황에서 실제 거주하기 시작한 다음날부터 효력이 발생하고, 전세권 설정은 등기 즉시 효력이 발생한다.

문제는 이처럼 확정일자나 전세권 설정이 전세보증금을 100% 지켜줄 수는 없다는 데 있다. 만약 전세가율이 90%가 넘는 전세에 살고 있는 세입자의 집이 경매에 넘어간다면 확정일자를 받았다고해도 전세보증금을 다 돌려받기 어렵다. 경매 낙찰가율이 평균 75~85% 수준이어서 경매로 집이 팔려도 전세보증금보다 집값이 낮을 수 있기 때문이다.

이렇게 경매로 넘어갈 위험에 대비할 수 있는 방법이 전세금보장보험이다. 다만 전세금보장보험 가입에 드는 비용이 전세보증금의 0.4%(2년계약 기준) 안팎인 만큼 신중한 선택이 필요하다.

◆ 전세금 보장보험 가입 꾸준히 늘어

전세금보장보험은 현재 서울보증보험(전세금보장신용보험)과 대한주택보증(전세보증금반환보증보험)에서 판매하고 있는데, 전세가율이 높아지면서 꾸준히 가입자가 늘고 있다.

출시된지 10년이 훌쩍 넘은 전세금보장신용보험은 지난 2012년 8379건에서 2013년 9511건, 지난해 1만733건으로 꾸준히 보장건수가 늘고 있다. 전셋값 폭등으로 인해 보장금액 증가폭은 더 가파르다. 2012년 8813억원이었던 보장금액은 2013년 1조1521억원으로 1조원을 돌파한 뒤, 지난해에는 1조4415억원에 달했다.

 집이 경매에 넘어가는 등 문제가 생겼을 때 세입자가 서울보증보험으로부터 받은 전세금도 2012년 41억원, 2013년 45억원을 기록했다가 지난해에는 63억원으로 늘었다.

한편 지난 2013년 9월 출시된 대한주택보증의 전세보증금반환보증보험은 지난해까지 개인 임차인에게 약 1400여건, 2500억원가량 판매됐다. 대한주택보증은 전세금보장보험을 개인 임차인 외에 건설사에게도 판매하고 있는데, 건설사에게까지 판매한 금액을 포함하면 보장규모가 1조1300억원(6400여건)을 넘는다.

비용이라고 할 수 있는 보증료율은 대한주택보증의 상품이 연 0.197%로 서울보증보험(0.232%)보다 싸다. 전셋값 2억원을 기준으로 하면 대한주택보증 상품이 1년에 39만4000원, 서울보증보험 상품이 46만4000원 정도다.

특히 집이 아파트가 아니라 주거용 오피스텔이나 연립주택이라면 서울보증보험의 전세금보험의 경우 보증요율이 0.263%(보증금 2억원 기준 52만6000원)로 더 올라가기 때문에 비용차가 더 벌어진다.

보장 범위도 다르다. 대한주택보증 보험은 아파트든, 단독주택나 연립주택이든 전세보증금 전액에 대해 보험 가입이 가능한데, 서울보증보험의 전세보증금보험은 아파트만 전액 보장 가능하고, 단독주택(보증금의 80% 이내)이나 다세대주택(보증금의 70% 이내)은 전액 보장이 어렵다.

다만 대한주택보증의 전세금보험에 가입하려면 전셋값이 수도권 기준 4억원 이하(非수도권 3억원 이하)여야 하고, 집주인 담보대출을 포함한 전세보증금이 집값의 90%(아파트 기준) 이하여야 한다. 단독주택이나 연립주택이라면 전세가율이 75~80%보다 낮아야 한다.