[코리아데일리 정다미 기자] 최근 윤석열 정부가 전월세신고제의 계도기간을 1년 연장하며 본격적인 임대차 3법 손질에 돌입했다.

임대차 3법이란 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제를 아울러 이르는 말이다. 문재인 정부의 핵심 정책으로 임차인을 보호하려는 취지로 만들어졌다.

계약갱신청구권은 임차인이 임대차 계약을 하고 2년을 거주한 후 1회에 한해 임대차 재계약을 2년 요구할 수 있는 권리를 가지는 것이다. 전월세상한제는 재계약 시 직전 계약된 금액에서 인상할 수 있는 상한선을 5%로 규제한 것이다. 2015년 폐지됐던 것을 문재인 정부가 다시 도입하며 적용 대상이 민간택지까지 확대됐다. 전세는 전세금 5% 이내, 월세는 보증금 또는 월세 중 하나만 5% 이내로 인상할 수 있다.

이를 통해 임차인이 2년 거주 후 개약갱신청구권제도를 활용해 2년 더 사는 경우, 보증금 인상폭은 전월세상한제로 제한이 돼 4년 동안 5% 이내의 범위에서만 인상할 수다. 임차인은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우, 계약 연장으로 유지됐을 기간 내에 다른 임차인과 계약하면 손해배상청구 소송을 제기할 수 있다.

전월세 시장의 투명성을 높이고자 도입된 전월세신고제는 보증금 6000만원, 월세 30만원을 초과할 경우 계약 30일 이내에 임대인과 임차인이 해당 내용을 의무 신고를 해야 하는 제도다. 이를 어길 시 임대인과 임차인 모두 최대 100만원의 과태료가 부과된다. 지난 2020년 8월 국회를 통과해 공포됐고, 지난해 6월1일자부터 시행됐다. 임대인, 임차인의 혼란을 방지하기 위해 과태료를 부과하지 않는 계도기간이 5월31일 마감 예정이었으나, 1년 더 연장됐다. 국토교통부는 “일반 국민의 부담 완화, 지방자치단체의 행정 여건 등을 고려해 내년 5월 말까지로 1년 연장한다”고 설명했다.

임대차 3법은 임차인을 보호하려는 취지로 시행이 됐으나, 임대차 시장에서는 각종 꼼수가 등장했다. 임대차 계약 관련 분쟁은 임대차 3법 시행 전인 2019년 43건에서 2020년 122건, 2021년 307건으로 매년 늘어나는 추세다.

계약갱신청구권제와 전월세상한제로 인해 한 번 계약할 경우 4년 동안 5%밖에 인상할 수 없어서 애초에 높은 가격으로 전세를 올려서 받곤 한다. 특히 전세 수요가 많은 수도권을 중심으로 이러한 경향이 나타나 임차인에게 큰 부담으로 작용하고 있다.

계약갱신청구권제를 사용할 수 없는 예외 조항을 악용하는 경우도 있다. 임대인(직계존·비속 포함)이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따라 계약갱신청구권 사용이 불가능하다. 이에 자신 또는 자녀의 실거주를 이유로 기존 임차인의 계약갱신을 거부한 뒤 다른 사람에게 전세를 주는 경우도 심심치 않게 발견할 수 있다.

전월세신고제는 계도기간 종료를 앞둔 시점에서도 해결해야 할 문제가 산적해 있었고, 결국 계도기간이 1년 연장됐다. 임대인들의 경우 기존 공개되지 않았던 임대수익이 드러나서 과세로 이어질 것을 우려해 신고하지 않은 경우가 많다. 또 신고 기준이 되는 보증금 6000만원과 월세 30만원에 적용되지 않기 위해 보증금과 월세를 기준 미만으로 낮추는 대신 관리비 등을 올리는 꼼수 매물이 전월세 시장에 쏟아질 것이라는 우려도 나온다. 신규 계약자가 아니거나 직거래를 할 경우 제도를 알지 못해 과태료를 부과하는 경우도 있을 수 있다. 또 과태료 부과를 위해 대규모 단속을 진행해야 하는 지방자치단체의 인력 문제도 거론되고 있다.

특히 오는 7월31일자로 전월세상한제 5%를 적용한 계약갱신청구권으로 계약한 매물의 계약이 만료돼 임차대 3법에 대한 찬반이 뜨겁다. 부동산R114랩스(REP)는 임대차 3법이 시행된 2020년 7월31일부터 이달 20일까지 전국 전셋값이 평균 27.69% 상승한 만큼 임차인이 신규 계약으로 전환되는 것을 앞두고 시세 격차에 대한 증액분을 미리 준비해야 할 필요가 있다고 봤다. 같은 기간 전국 17개 시도 중 전셋값 상승폭이 가장 높았던 지역은 경기로 32.98%가 상승했다. 이어 인천(32.77%), 충북(30.64%), 대전(28.29%), 경남(26.69%), 서울(26.66%) 등 상승폭이 큰 것으로 집계된 지역들의 임차인 부담이 커질 전망이다.

[코멘터리]

김성달 경제정의실천시민연합 정책국장

임대차 3법이 전체 세입자에게 적용된 것은 아니다. 주거 부담 완화 혜택을 보신 분들도 있는 반면 전세가가 부담돼 새로운 물건을 찾는 데 어려움을 겪은 분들도 있다. 이는 졸속 추진에 따른 후유증이다. 임대차 3법에 관한 논의가 시행되기 오래전부터 진행됐고 제대로 추진할 수 있는 기회가 있었는데 아쉬움이 남는다.

시행 후 2년이 끝나가는 시점에서 재논의되고 있는 데 이는 시간 끌기에 불과하다. 차일피일 미뤄지면 불안만 커지고 혼란을 부추길 수 있다. 정부가 섣부른 개입으로 또 다른 부작용이 나올 수 있으므로 시행되는 것에서 부족한 부분을 보완해야 한다.

임대차 시장의 투명성을 확보하는 것이 중요하다. 그러기 위해서는 정부 차원의 전수조사가 필요하다. 현재는 임대료 책정 기준이 전면 공개되지 않고 신규 계약하는 경우에만 신고하게 돼 있다. 전수조사를 통해 얻은 데이터를 기반으로 임대차 3법 부작용을 줄이고 모든 임차인을 보호할 수 있게 촘촘한 제도 설계가 필요하다.

추가로 세입자의 주거안정을 위한 정책이기 때문에 보증금을 떼이는 사고를 방지할 방안이 필요하다. 임대인의 보증금 반환 의무에 대한 제도적인 장치를 갖춰야 한다. 주택도시보증공사에서 임대인과 임차인이 보증 가입이 가능하지만, 의무가 아니다. 임대인을 대상으로 의무화해 책임성을 강화할 필요성이 있다.

이태경 토지+자유연구소 부소장

임차인을 더 두껍게 보호하자는 취지에서 성과가 있었다고 본다. 임차인을 보호하기 위해 정부가 공공임대 주택을 공급하거나 법률로 강하게 보호해야 한다. 단기간에 대량 공급이 어려워 두 가지를 모두 택하는 것이다.

임대차 3법이 시행돼 전세가가 오르고 이중가격이 형성됐다는 것은 제도 도입 시 일어나는 마찰이다. 이것도 팬데믹으로 인한 집값 폭등의 영향을 받았다. 집값이 오르면 전세가를 따라간다. 금리가 올라서 전세 수요가 줄어 안정될 것으로 보인다.

아직 2년 밖에 안 됐다. 후퇴시키거나 없애려고 하면 안 된다. 80년대 초반에 임대차 보호 기간이 1년에서 2년으로 늘어난 지 40년 만에 늘어난 것이다. 당시에도 전세가 폭등이라 말이 많았으나 마찰 후 안착했다. 제도가 안착해야 다음 단계로 나아갈 수 있다. 약한 사람을 입법으로 보호하기 위해 정부가 있는 것이다.

2+2가 더 늘어나고 실제적으로 작동할 수 있어야 한다. 임대인이 갱신을 거절하는 사유 중 본인이 아닌 직계존비속이 거주한다고 임차인을 쫓아내는 것은 말도 안 된다. 개선됐으면 좋겠다. 갱신을 거절하고 다른 임대인을 들이는 경우도 있다. 임대인이 임차인을 기만한 것이지만 소송하는 것은 어려운 일이다. 실효성이 있는 방법을 만들어 강력한 패널티를 부과해야 한다. 다른 임차인으로 교체해 얻는 이익보다 그로 인한 손해가 만만치 않게 만들어야 한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원

계약갱신청구권제, 전월세상한제는 없애는 것이 나을 것 같다. 좋은 법은 이해하고 사용하는 것이 쉬워야 하는데 특히 계약갱신청구권은 이러한 기준에 부합하지 않는다. 임대인과 임차인이 합의를 어떻게 하느냐는 문제에 유권해석까지 필요한지 의문이다.

제도 보완을 위해 세제 혜택이 더해져 더 복잡해졌다. 임대시장의 이중가격 등 문제점은 그대로다. 관련 법을 폐지하고 이전으로 돌아간다면 문제들은 자연히 사라질 것이다. 수요를 억제하는 것이 아닌 민간임대주택 공급, 주택임대사업자 제도 조정 등 시장원리에 맞는 공급으로 시장 반응을 끌어내야 한다.

전월세신고제는 별개로 봐야 한다. 전월세신고제는 처음 제시될 때도 추후에 징세 수단으로 활용되는 것 아니냐는 이슈가 있었다. 단순히 임대차 시장의 투명성을 높이는 등이 제도 시행의 목적이라며 문제가 없다. 아파트처럼 시세가 명확한 물건도 있지만 그렇지 못한 물건도 있다. 지방으로 갈수록 매물 상태가 차이가 있고 거래 건수도 적어서 임대거래 기록이 있는 것이 임차인 입장에서 큰 참고 자료가 된다.

계도기간을 연장하는 것도 제도의 홍보 부족 등으로 인한 선의의 피해를 방지하겠다는 것이 목적이라 더욱 문제가 없다. 다만 앞으로도 지금처럼 선한 제도의 취지가 지속됐으면 한다. 제도가 도입될 시기의 우려가 현실이 되는 순간 선한 취지가 퇴색될 수 있다.

[임대차 3법과 유사한 해외 사례]

해외의 경우 우리나라와 달리 보증금 제도가 없는 경우가 많아 완전한 비교를 하는 것은 어려움이 있다. 다만 세계 각국에서 임대차 3법과 유사한 제도들이 시행되고 있다.

일본도 계약 기간을 2년 보장한다. 다만 일방적으로 임대료를 인상하는 것이 불가능하고 계약 갱신이 쉽다. 임대인이 해약을 신청할 때 정당한 사유가 있어야 하며, 6개월의 유예기간을 두고 임대차 계약이 종료된다. 일반적으로는 임대인이 임차인에게 합의금을 주면서 갱신을 거절한다. 전월세상한제와 비슷하게 임대료 증액 청구 시 약정한 차임 등의 5%를 초과하지 못하도록 규정돼 있다.

영국은 1965년 공정임대료 제도를 도입했다가 1988년에 폐지했다. 계약갱신청구권제나 전월세상한제 제도와 비슷한 제도들이 현재 대부분 폐지한 것으로 알려졌다. 단기보장임대차제도가 보편적인 형태로, 임대인이 2개월 전 사전 통지를 한다면 아무런 사유 없이 계약을 종료할 수 있다.

프랑스의 최단 임대차 기간은 개인 3년, 법인 6년을 보장한다. 계약 종료 시에는 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에 해지가 가능하다. 인상하는 것은 국가통계경제연구원에서 소비자물가지수의 변동 등을 반영해 발표하는 비교기준 임대료지수(IRL)의 변동폭을 초과하지 못하도록 규정돼 있다. 단, 최초 임대차 계약에서 임대료 산정은 자유롭게 가능한 것으로 알려져있다.

독일은 비교임대료제도를 통해 임대료 인상을 법적으로 제한한다. 임차수요가 높은 대도시 등 일부 지역의 초기 임대료는 해당 지역 표준 임대료 10% 이내로 제한되고 베를린시의 경우 임대료가 5년간 동결된다. 계약 기간 중이라도 임대인과 임차인의 합의로 인상이 가능하나, 한 번 책정한 임대료는 15개월이 지나야 다시 올릴 수 있다. 또 3년 동안의 인상률은 20%(일부 지역 15%)를 못 넘는다. 합의가 없더라도 주변의 4년 평균 임대료와 비교해 인상을 요구할 수 있다.

미국은 주마다 다른 기준이 적용된다. 뉴욕, 로스앤젤레스, 샌프란시스코 등은 계약 갱신을 원칙으로 뒀다. 임차인이 임대인에게 임대료를 계속 지급하는 한 실거주 등의 예외를 제외하고는 갱신을 거절하거나 강제 퇴거시킬 수 없다. 임대료는 임대료위원회가 2년 단위로 고시하는 최대기본임대료(MBR)를 반영하며 최대 인상률은 7.5%다.